Harga rumah sekarang kok selangit gitu ya? Gimana 10 tahun lagi ya? Mampu gak ya anak-anakku kelak membeli rumah?  Saat menghitung harga rumah saat ini yang terasa sangat mahal, tentu aku mengukurnya dari harga rumah di kisaran 15 tahunan lalu ketika pertama kali aku membeli rumah. Sudah tiga kali lipat sih harga rumah sekarang dibandingkan 15 tahun lalu, untuk luasan dan spesifikasi rumah kami saat ini. 

Alhamdulillah rumah yang awalnya kami miliki secara pembelian cicilan dengan kredit kepemilikan rumah (KPR) melalui salah satu bank untuk tenor 15 tahun tersebut bisa kami lunasi pada tahun ke 8.  November 2017 rumah itu berhasil kami lunasi. Alhamdulillah. Tentu ada cerita panjang dibalik kisah memiliki rumah.

Mengingat harga properti yang semakin hari semakin tinggi, ada keinginan untuk bisa memiliki rumah kedua. Bisa untuk investasi atau untuk persiapan anak-anak. Saya beberapa kali membincangkan hal tersebut dengan suami.  

"Bayangin yah, sekarang untuk unit yang lebih kecil dan letak yang tidak lebih strategis dari rumah kita saja harganya sudah sedemikian mahal, gimana nanti pas anak-anak mau beli rumah ya?"

Betul sih, kepikiran seperti ini memang saat overthinking saya sedang kumat. Well tapi kalau dilihat dari angkanya yang fantastis memang rasanya kok agak gimana gitu ya? Harga selangit ini bukan cuma untuk rumah di wilayah perkotaan atau urban di sekitar Jakarta lho. Bahkan di daerah kelahiran saya di Jawa Barat sana, harga-harga rumah juga sudah wow banget. Awalnya tentu dimulai dari tingginya harga tanah. Secara otomatis juga mempengaruhi harga jual rumah. 

Baca: Tips Menjual Rumah dengan Harga Tinggi

Membeli rumah rasanya merupakan pengeluaran paling mahal yang kami lakukan, sehingga memang dalam prosesnya tentu ada banyak hal harus dipersiapkan agar bisa lancar dalam proses pemilikan rumah. Harga rumah kami saat itu saja rasanya agak mustahil untuk kami beli cash. Kayaknya harus menunggu cukup lama dengan menabung bahkan dengan gabungan penghasilan kami (saya dan suami). Mau tak mau, kami putuskan untuk ambil cicilan rumah untuk bisa memilikinya. Tentu dengan tetap menetapkan hati untuk segera melunasinya saat sudah punya kemampuan untuk melunasi seluruhnya.

Tahapan Pengajuan KPR

Nah terbersit ide untuk bisa memiliki rumah kedua, apa mungkin masih bisa ya? Kalau dengan cara cash juga tabunganku tidak bisa mengejar harga rumah saat ini. Kucoba-coba hitung,  mungkin bisa sih kami mencoba membeli dengan cara KPR seperti dulu.  Untuk tahapan pengajuan KPR tuh kurang lebih sama sih dari dulu sampai sekarang. Beberapa langkah yang harus dilakukan yaitu:

1. Cari informasi mengenai Bank 

Banyak bank yang memberikan fasilitas pembiayaan KPR. Kita perlu menyusun daftarnya lalu membandingkan beberapa penawaran bank untuk KPR sejenis. Lalu kita pelajari persyaratannya, biasanya  persyaratan yang diminta oleh bank bagi calon penerima KPR kurang lebih sama antar bank.

2. Lengkapi persyaratan pengajuan KPR. 

Biasanya persyaratan ini meliputi dokumen pribadi seperti KTP, NPWP, KK dan lain-nya serta dokumen jaminan seperti surat penghasilan dan lainnya. Jika ada syarat kelengkapan lain yang diminta bank, harus juga kita lengkapi agar memperbesar kemungkinan approval dari bank.

3. Analisa oleh Bank. 

Nah berdasarkan pengajuan kita, bank akan melakukan analisa sesuai dengan prosedur interal masing-masing bank. Kita tunggu hasil analisa mereka yang akan disampaikan kembali kepada kita. Pada intinya bank tidak hanya melakukan analisa melalui pemeriksaan kelengkapan administratif namun juga kualitas profil/riwayat kredit kita. Bank akan mengonfirmasi validitas berkas atau dokumen serta informasi/data yang kita sampaikan. 

Untuk pembelian rumah yang bukan dari developer, misalnya rumah second atau rumah milik pribadi, bank atau melalui pihak yang ditunjuk akan melakukan proses penilaian atau appraisal terhadap nilai dari properti atau rumah yang akan kita beli. Proses appraisal bisanya sudah dilakukan sejak awal jika kita membeli rumah pada developer yang sudah bekerja sama dengan bank yang ditunjuk.

4. Kalkulasi Penawaran Bank. 

Nah setelah ada analisa dari bank, kita harus melakukan kalkulasi berdasarkan penawaran kredit dari bank. Kita harus perhitungkan terkait dengan suku bunga yang dikenakan, biaya provisi, dan hitung-hitungan akan memberikan gambaran berapa total kredit kita. Setelah memperhitungkan tenor atau jangka waktu kredit kita bisa mengetahui berapa jumlah cicilan per bulan. Untuk hitungan yang lebih akurat kita bisa menggunakan mortgage calculator atau kalkulator hipotek.  

Kalkulator hipotek diperuntukan untuk membantu pemilik atau calon pemilik perumahan menentukan berapa jumlah kemampuan orang pada umumnya untuk melakukan kredit kepemilikan rumah. Kalkulator hipotek bisa digunakan juga untuk membandingkan biaya, tingkat suku bunga pinjaman, jadwal pembayaran, dan jangka waktu pinjaman.  

Kalkulator hipotek membantu kita untuk menghitung angka yang aman agar pengajuan KPR kita lebih rasional. Berdasarkan hitungan angka tersebut kita bisa melihat kemampuan kita untuk mengambil berapa besar pinjaman, dalam waktu berapa lama, dan berapa cicilan per bulan yang harus kita tunaikan. Kalau kita melihat angka yang terlalu besar pada cicilan bulanan, sementara tenor masih bisa diperpanjang, maka kita bisa tambahkan jangka waktunya atau tambahkan uang muka (down payment).

Berhitung dengan kalkulator hipotek juga membantu kita mengambil keputusan. Besaran kredit, uang muka, serta tenor yang seperti apa yang ternyata lebih sesuai dengan kemampuan kita atau bahkan lebih menguntungkan untuk kita. Kita bisa membandingkan jika kita mengajukan Rp 1 miliar misalnya, apakah 25% down payment dengan tenor 20 tahun atau 30% down payment dengan tenor 15 tahun yang lebih menguntungkan.

Dalam mengkalkulasi penawaran dari bank kita juga perlu memperhatikan syarat dan ketentuan yang diberlakukan. Selain itu perhatikan juga detail biaya, karena selain besar cicilan pasti ada biaya lain yang juga harus diperhitungkan termasuk pajak dan lainnya.

5. Persetujuan dan Akad KPR

Nah jika pengajuan KPR disetujui, selanjutnya akan diproses dalam suatu Akad  Kredit. Akad dilakukan di hadapan Notaris dan semua pihak termasuk pasangan (suami-isteri) jika sudah harus hadir pada saat penandatanganan akad. Jika sudah selesai berarti kamu sudah memiliki rumah tersebut, jadi jangan lupa untuk mulai mencicil sesuai kesepakatan ya!.

Baca juga: Simulasi Asuransi Rumah

Tips agar Pengajuan KPR Lancar

Terlihat sederhana memang proses atau tahapan kepemilikan rumah secara KPR, namun tetap ada hal-hal yang harus diperhatikan agar pengajuan KPR kita diterima atau disetujui oleh lembaga keuangan. Kita perlu mengetahui apa saja yang menjadi bahan pertimbangan disetujuinya pengajuan pinjaman KPR kita. Jadi perhatikan hal-hal berikut agar proses pengajuan KPR lebih lancar: 

1. Penghasilan Tetap

Bank atau lembaga keuangan sangat mempertimbangkan penghasilan nasabah saat mengajukan KPR. Hal ini sangat terkait dengan kemampuan membayar. Alangkah baiknya kita memperhitungan jumlah pinjaman dengan memperhatikan besarnya penghasilan bulanan. Jumlah kewajiban bulanan yang akan kita bayarkan sebaiknya tidak lebih dari 30% dari total penghasilan bulanan kita. Biasanya bank atau lembaga keuangan mengukur kemampuan kita membayar pinjaman berdasarkan hal tersebut.

Jenis penghasilan yang dipertimbangkan bank adalah penghasilan rutin dan terjamin. Sebaliknya, penghasilan yang tidak rutin seperti uang lembur atau bonus akan diabaikan. Bank akan memverifikasi besaran penghasilan kita melalui bukti tertulis  berupa slip gaji terakhir, surat keterangan lama bekerja dari tempat bekerja, atau fotocopy rekening koran atau buku tabungan selama 3 bulan terakhir.

Bagi wirausahawan, biasanya data yang diminta berupa potocopy rekening tabungan atau giro di bank. Kemudian untuk memverifikasi usaha, akan diminta data-data ijin usaha seperti NPWP, SIUP, TDP, dan lain-lain.

Semakin besar penghasilan tetap bulanan, semakin meyakinkan untuk bank. Bagi yang pasangannya juga bekerja tentu ada nilai lebih. Jika suami-isteri sama-sama bekerja, total penghasilan keduanya (joint income) dapat diakumulasi sebagai penghasilan bulanan sehingga memungkinkan jumlah pinjaman dapat lebih tinggi daripada jika diajukan dengan single penghasilan. 

Sebagai contoh, jika penghasilan kita (atau bisa digabungkan dengan pasangan) per bulan adalah Rp10 juta, maka nilai cicilan wajar yang bisa ditanggung berdasarkan perhitungan bank adalah Rp3 juta - Rp4 juta per bulan. Itu artinya, agar pengajuan KPR kita dikabulkan, perhatikan agar nilai cicilan bulanan yang kita ambil tidak lebih dari Rp4 juta per bulan. Jika lebih dari itu, permohonan kredit kemungkinan ditolak. 

Kita bisa menggunakan kalkulator hipotek untuk memudahkan penghitungan berapa besarnya pinjaman dan cicilan bulanan kita dibandingkan dengan penghasilan bulanan, demikian juga dengan besaran bunga yang dikenakan. Demikian juga halnya jika kita menggunakan joint income sebagai dasar penghitungan. Semua dapat dihitung dengan lebih tepat dengan bantuan mortgage calculator.

2. Kelengkapan administrasi

Kelengkapan administrasi dan pemenuhan syarat-syarat administrasi akan sangat mempengaruhi kemudahan mendapatkan persetujuan pinjaman KPR. Penuhi semua dokumen persyaratan yang diminta oleh bank dengan lengkap dan cepat. Karenanya akan sangat membantu jika jauh-jauh hari kita sudah mempersiapkan dokumen yang dibutuhkan misalnya bukti kepemilikan (SHM, SHGB, SHP), Akta Jual Beli (AJB), Sertifikat IMB, Surat PBB, dan Bukti Pembayaran Tagihan

3. Perhatikan Status Properti dan Reputasi Developer.

Status properti atau rumah yang akan kita beli melalui fasilitas KPR harus jelas kepemilikannya dan aman secara legalitas. Salah satu faktor KPR ditolak bank biasanya menyangkut status properti yang akan dibeli. Status rumah yang tidak jelas kepemilikannya tentu membuat bank berpikir ulang untuk memberikan pembiayaan.  Hal ini sering terjadi untuk pembelian rumah dari pemilik lama. Untuk rumah yang dibangun developer/pengembang, biasanya telah ada kerjasama antara developer dengan bank.

Namun dalam hal belum ada kerjasama antara developer dengan bank dimana kita mengajukan kredit, kita harus memastikan reputasi pengembang tersebut. Pastikan profil pengembang baik dan terpercaya serta tidak masuk daftar hitam. Bank bisa jadi menolak pengajuan KPR bukan karena kesalahan kita, melainkan faktor eksternal seperti reputasi pengembang. Tidak sedikit pengembang yang masuk daftar hitam (blacklist) bank, karenanya besar kemungkinan pengajuan KPR akan ditolak meski seluruh syarat dan perhitungan sudah sesuai ketentuan.

4. Kepemilikan Kartu Kredit dan Riwayat Kredit

Kepemilikan kartu kredit juga menjadi pertimbangan bank saat menilai calon nasabah. Bank dapat mempertimbangkan limit kredit untuk limit pinjaman yang akan diberikan. Demikian juga kelancaran dan kedispilinan membayar tagihan kartu kredit setiap bulan akan menjadi nilai lebih yang akan meningkatkan skor kredit. Penggunaan kartu kredit secara bijaksana sesuai dengan kebutuhan dan melakukan pembayaran dengan tepat waktu menjaga skor kredit.

Hal lain yang menjadi faktor penentu pengajuan kredit disetujui adalah riwayat kredit. Bank atau lembaga keuangan akan mengecek riwayat kredit atau pinjaman kita pada bank atau lembaga keuangan lain. Untuk mengetahui riwayat kredit individu biasanya dilakukan pengecekan pada Sistem Layanan Informasi Keuangan atau SLIK yang dikelola oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK). 

Sebelum ada SLIK, informasi debitur diurus oleh Bank Indonesia lewat BI Checking. BI Checking adalah laporan yang dulunya dikeluarkan oleh Bank Indonesia yang berisi riwayat kredit/pinjaman seorang nasabah kepada bank atau lembaga nonbank. BI Checking juga dapat melihat masalah kelancaran pinjaman seorang nasabah.

Adanya hutang atau pinjaman berjalan yang masih aktif dan menjadi tanggungan nasabah juga mejadi pertimbangan bank dalam memberikan persetujuan pinjaman. 

5. Usia Pemohon dan Tenor.

Hal yang juga terkait dengan kelancaran permohonan KRP adalah perhitungan usia kita sebagai pemohon dangan tenor yang akan diambil. Bank menyediakan beragam pilihan tenor dalam program KPR. Rentang tenor biasanya dari 5-30 tahun. Bagi para calon nasabah muda sangat mungkin tersedia tenor hingga 30 tahun. 

Untuk usianya sudah seperti saya tentu pilihan rentang tenor semakin terbatas. Jika saya (dengan usia di atas 40 tahun) mengajukan tenor 20 tahun, kemungkinan besar permohonan ini akan gagal. Pasalnya, batas maksimal usia pemohon di akhir tenor biasanya adalah 60 tahun. Jadi kita harus lebih cermat melihat usia dan jangka tenor yang menjadi pilihan.

Nah adakah Sahabat Mom of Trio yang punya pengalaman tersendiri terkait pengajuan KPR saat pemilikan rumah? Yuuk sharing di kolom komentar. InsyaAllah bermanfaat.